住宅ローン完全ガイド

住宅ローンは、マイホーム購入のために金融機関から長期にわたって資金を借り入れる融資です。 通常は物件を担保として設定し、10〜35年かけて元本と利息を返済します。

返済総額は借入額＋総利息です。 例えば3,000万円を金利1%・35年返済で借りると、総利息は約562万円、総支払額は約3,562万円になります。 金利が0.5%変わるだけで総利息は200〜300万円単位で変わるため、金利選択は非常に重要です。

住宅ローンの金利タイプは大きく変動金利と固定金利に分かれます。それぞれの特徴を理解した上で選択することが重要です。

変動金利は「5年ルール・125%ルール」により急激な返済額増加を一定期間抑える仕組みがあります。 ただし未払い利息が発生するリスクもあるため、金利が2〜3%まで上昇しても返済できるかシミュレーションしておくことが重要です。

住宅ローンの審査では、主に返済能力・信用情報・物件評価の3点が審査されます。

月々の返済額は借入額・金利・返済期間・返済方式の4要素で決まります。

計算は複雑なので、シミュレーターを使うのが確実です。下記の早見表でも主要なパターンを一覧で確認できます。

繰上返済とは、通常の返済に加えて元本の一部を早期に返済することです。 元本が減ることで以降の利息が大幅に節約できます。

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んでマイホームを取得した場合に、年末ローン残高の0.7%が13年間、所得税・住民税から控除される制度です。

※ 控除は年末ローン残高×0.7%と所得税・住民税（最大9.75万円）の低い方が適用上限。所得が低い場合は控除を使い切れないことも。

住宅ローンの借り換えとは、現在のローンを他の金融機関の低金利ローンに切り替えることです。 毎月の返済額を減らし、総利息を節約できますが、借り換えコスト（50〜100万円程度）とのバランスが重要です。