よく比較されるパターン
💰 比較する資金・ローン情報
※ 繰上返済すると年末残高が減り、住宅ローン控除の恩恵が一部失われます。控除喪失額も計算に含めています。
📈 投資条件
比較結果
📈 投資（NISA）の方が有利
100万円を投資した場合の期待リターン（10年・NISA非課税）は 62.9万円。繰上返済の利息節約額28万円を+43.9万円上回ります。
📊 詳細比較
⏩ 繰上返済（期間短縮型）
利息節約額
28万円
控除喪失（推定）
−9万円
実質節約額（控除考慮後）
19万円
返済短縮
1年1ヶ月
📈 投資（NISA・非課税）
期待リターン
+62.9万円
10年後の資産額
162.9万円
課税口座なら
+47.8万円
元本確保
保証なし
📍 損益分岐点（ブレーク・イーブン）
投資リターンが繰上返済の節約額を超えるために必要な最低利回り
NISA（非課税）での損益分岐
1.8%/年
課税口座での損益分岐（税引前）
2.3%/年
✅ 設定中の投資利回り（5%）は損益分岐点（1.8%）を上回っています。期待値では投資有利。
🧭 判断の目安
まず緊急預金を確保
生活費6ヶ月分が手元にある状態が前提。その上で余剰資金を繰上返済か投資に振り分ける。
控除期間中（最大13年）は投資優先が合理的
住宅ローン控除（0.7%）により実質的なローン負担が下がる期間は、繰上返済の恩恵が薄い。NISAを最大活用するのが一般的な戦略。
変動金利が上昇したら繰上返済を検討
変動金利が2〜3%超えてきたら、損益分岐点が下がり繰上返済の優位性が高まる。定期的に見直しを。
精神的安心感も大切な判断基準
数字上は投資が有利でも、借金がある状態が精神的に辛い場合は繰上返済を優先するのも正解。
📋 利回り別 期待リターン一覧（100万円・10年）
NISA（非課税）での複利計算。現在の設定に近い行を★で表示
| 利回り | リターン | 最終資産 | 繰上返済比 |
|---|---|---|---|
| 1% | +10.5万円 | 110.5万円 | -8.5万円 |
| 2% | +21.9万円 | 121.9万円 | +2.9万円 |
| 3% | +34.4万円 | 134.4万円 | +15.4万円 |
| 4% | +48万円 | 148万円 | +29万円 |
| 5% ★ | +62.9万円 | 162.9万円 | +43.9万円 |
| 6% | +79.1万円 | 179.1万円 | +60.1万円 |
| 7% | +96.7万円 | 196.7万円 | +77.7万円 |
| 8% | +115.9万円 | 215.9万円 | +96.9万円 |
| 10% | +159.4万円 | 259.4万円 | +140.4万円 |
「繰上返済比」= 投資リターン − 繰上返済節約額。プラスなら投資有利、マイナスなら繰上返済有利。
注意事項
- ・投資リターンはあくまで期待値。元本割れのリスクがあります
- ・繰上返済の節約額は元利均等・期間短縮型で計算しています
- ・住宅ローン控除の喪失額は簡易計算です。詳細は税理士にご確認ください
- ・NISAは年間投資枠（360万円/年）の制限があります
- ・課税口座の税率は20.315%で計算しています
📍 次のステップ
この計算結果を活かして、住まいの意思決定をさらに深めよう
計算結果を共有する