準備フェーズ — 目安: 1〜2ヶ月
予算・資金計画を立てる
住宅購入で最初に行うべき最重要ステップ。「いくらの家が買えるか」を正確に把握することが、物件探しの無駄を省きます。
✅ このステップでやること
- ✓年収・手取り月収を確認する
- ✓現在の貯蓄額（頭金に使える金額）を確認する
- ✓月々の返済許容額を計算する（手取りの25%以内が目安）
- ✓購入可能な物件価格の上限を算出する
- ✓購入時の諸費用（物件価格の5〜10%）も頭金とは別に確保する
- ✓賃貸か購入かを比較・検討する
💴 このステップでかかる主な費用
💡 頭金は物件価格の20%以上が理想。諸費用（登記費用・仲介手数料・ローン手数料など）は物件価格の5〜10%が別途必要です。頭金が少ないほどローン残高が増え、総支払額が増えます。
探索フェーズ — 目安: 1〜6ヶ月
物件探し・エリア選定
希望条件を整理してエリアと物件タイプを絞り込みます。焦らず複数の物件を比較することが重要です。
✅ このステップでやること
- ✓希望エリア（通勤・通学・買い物の利便性）を決める
- ✓物件タイプを選ぶ（新築 or 中古、マンション or 一戸建て）
- ✓間取り・広さ・築年数の条件を整理する
- ✓不動産情報サイト（SUUMO・LIFULL HOME'S等）で物件を検索する
- ✓複数の不動産仲介会社に登録・相談する
- ✓内見を繰り返して比較する
- ✓物件の管理状態・近隣環境・ハザードマップを確認する
💴 このステップでかかる主な費用
💡 中古住宅は新築より割安ですが、リフォーム費用が別途かかることがあります。築年数・管理状態・修繕履歴を必ず確認しましょう。マンションは管理費・修繕積立金も月々のコストに加算されます。
融資フェーズ — 目安: 1〜2週間
住宅ローン事前審査（仮審査）
気に入った物件が見つかったら、本格交渉前にローン事前審査を受けます。複数の金融機関で比較することが金利節約の鍵です。
✅ このステップでやること
- ✓希望する金融機関をリストアップする（銀行・信金・フラット35等）
- ✓事前審査に必要な書類を準備する（源泉徴収票・住民票等）
- ✓複数の金融機関（2〜3行）に事前審査を申し込む
- ✓金利タイプを比較する（変動 vs 固定）
- ✓事前審査の結果を確認し、借入可能額・金利条件を把握する
💴 このステップでかかる主な費用
💡 変動金利は現在0.3〜1%程度と低いですが、将来の金利上昇リスクがあります。固定金利は1.5〜2%程度ですが月々の支払額が確定します。長期的に家計が安定しているなら変動、安定を重視するなら固定がおすすめです。
契約フェーズ — 目安: 1〜2週間
売買契約の締結
物件と価格が決まったら売買契約を締結します。重要事項説明書の内容を必ず確認し、不明点は契約前に解消しましょう。
✅ このステップでやること
- ✓購入申込書（買付証明書）を提出する
- ✓売主との価格・条件交渉を行う
- ✓重要事項説明を宅建士から受ける
- ✓売買契約書の内容を十分に確認する
- ✓手付金を支払う（物件価格の5〜10%が目安）
- ✓ローン特約条項（ローン不成立時の解除条件）を確認する
💴 このステップでかかる主な費用
💡 手付金は通常、物件価格の5〜10%（100〜300万円程度）を支払います。買主都合でキャンセルした場合は手付金が没収されます。売主都合のキャンセルの場合は手付金の2倍が返還されます。
🔧 このステップで使える無料ツール
融資フェーズ — 目安: 2〜4週間
住宅ローン本審査・金銭消費貸借契約
事前審査通過後、本審査の書類を準備して申し込みます。承認後はローン契約を締結し、融資実行日（引き渡し日）を設定します。
✅ このステップでやること
- ✓本審査用書類を準備する（確定申告書・売買契約書・物件資料等）
- ✓金融機関に本審査を申し込む
- ✓本審査承認後、金利タイプ・返済方法を最終決定する
- ✓金銭消費貸借契約（ローン契約）を締結する
- ✓火災保険・地震保険に加入する（ローン実行前に必要）
- ✓融資実行日（引き渡し日）の日程を調整する
💴 このステップでかかる主な費用
💡 住宅ローン控除（0.7%控除）は入居した年の翌年に確定申告が必要です。初年度以降は会社員なら年末調整で対応できます。控除を活用すると13年間で数百万円の節税になるケースも。
引き渡しフェーズ — 目安: 1日
残代金決済・物件引き渡し・登記
ローン実行日に残代金を支払い、鍵を受け取ります。司法書士が所有権移転登記と抵当権設定登記を同日に行います。
✅ このステップでやること
- ✓残代金（物件価格 − 手付金）をローン実行で支払う
- ✓固定資産税の日割り精算を行う
- ✓鍵・管理規約・各種書類を受け取る
- ✓司法書士による所有権移転登記・抵当権設定登記を確認する
- ✓物件の状態を最終確認する（傷・設備の動作確認）
- ✓引き渡し確認書に署名・捺印する
💴 このステップでかかる主な費用
💡 引き渡し当日は電気・ガス・水道の開栓確認、各設備の動作チェックを必ず行いましょう。後から発見された不具合は責任の所在が曖昧になりがちです。瑕疵担保責任（契約不適合責任）の期間も確認しておくと安心です。
🔧 このステップで使える無料ツール
入居後フェーズ — 目安: 入居後1〜3ヶ月
入居後の手続き・住宅ローン控除申告
新居への入居後も行政手続きや税務申告など、多くのやることがあります。忘れると損になる手続きもあるので注意しましょう。
✅ このステップでやること
- ✓住民票の住所変更（引っ越し後14日以内）
- ✓運転免許証・マイナンバーカードの住所変更
- ✓各種保険・銀行・クレジットカードの住所変更
- ✓固定電話・インターネット回線の移転・新設
- ✓電気・ガス・水道の名義変更
- ✓翌年2〜3月：住宅ローン控除の確定申告（初年度）
- ✓不動産取得税の申告・軽減申請（購入後3〜6ヶ月以内が目安）
- ✓2年目以降：住宅ローン控除の年末調整（会社員）
- ✓定期的な修繕積立・維持費の管理
💴 このステップでかかる主な費用
💡 住宅ローン控除は初年度だけ確定申告が必要です（会社員の場合）。年収・借入額・住宅タイプによって控除額が変わります。2年目からは年末調整で対応できます。忘れると全額損になるので必ず申告しましょう。
💴 マイホーム購入にかかる総費用の目安
3,000万円の物件を購入する場合（金利1%・35年返済・頭金300万円）
※ 住宅ローン控除（最大約350〜455万円の還付）を差し引くと実質総支払額はさらに低くなります。詳しくは住宅ローン控除シミュレーターで試算してください。
🏦 住宅ローンシミュレーターで詳しく計算する